あなたに合った適正なマンション価格の算出方法
こんにちは！ 晴です。
本ブログは「マンション生活の考察」や「失敗しないマンションの購入法」などを、綴っています。
あなたなら、マンションを購入する際、ローンを組みますか？それとも、全額「現金」で買いますか？
「現金」と答えた方は、迷わず他ページへ。
「ローンを組みます」と答えた、僕ととても親和性の高い方は、このページをお進みください。
失敗しないマンション購入への第一歩は、自分たちに合った適正な物件価格を知る事だと考えています。
この考えに、異論がある方はいないと思いますが、適正価格って、どうやって算出すればいいのでしょうか？
本日は、適切な住宅価格を知る方法について考えてみます。
適正なマンション価格の算出法
ある程度、マンションの購入予算を決めてから、物件を探した方が効率的ですよね。
でも、自分たちは、物件価格３０００万円ならOK、４０００万円なら駄目っていうのは、感覚値でしかありません。
また、気に入った物件を見つけて、融資相談をしてみたら、思ったより支払いが厳しかったなんていうオチも、恥ずかしいですし、嫌ですよね。内向的な性格の僕としては、それだけでドキドキして、疲れ切ってしまいます。
適正なマンション価格を知りたければ、３つのポイントを押さえて下さい
・自己資金
・月々の返済額
・物件購入時のあなたの年齢
自己資金を考えよう
あなたの預貯金はいくらありますか？いきなり失礼な質問ですみません。
マンションを購入する際は、頭金以外でも様々な費用が掛かりますので、それらも含めて住宅資金と考え、準備するマンションの頭金（現金）を決めましょう。
また、住宅の頭金以外に必要となる資金は、最低でも２５０万円以上かかりますので、それも計算に入れてください。
■自己資金ー経費等２５０万円＝マンションの頭金・・・①
例えば、自己資金６００万円の場合は、マンションの頭金は３５０万円となります。
月々の返済額
マンションの場合は、部屋の維持費として、管理費・修繕積立金を管理組合に納めなければなりませんし、固定資産税もかかります。また、駐車場を借りる場合はその費用も考えなければいけません。
住宅ローンの返済額に加え、これらの費用も考えましょう。
■月々住宅に充てられる費用ー管理費・修繕積立金・駐車場・固定資産税＝住宅ローン返済額・・・②
※固定資産税参考:物件価格３５００万円の場合：年間約１１万円（１~５年）、年間約１５万円（６年目以降）※５年目まで固定資産税の建物１/２控除有、６年目以降は通常の税率に戻り、その後築年数とともに徐々に建物評価額は減少
物件購入時の年齢
住宅ローンの返済年数は最長３５年返済です。また、完済年齢は、多くの銀行で７９～８０歳に設定されており、制度的には４５歳の方でも、３５年ローンの融資を組むことが出来ますが、お勧めはしません。
自営業や経営者の方はいいのですが、私のようなサラリーマンは「定年時の完済」を理想とするべきです。
つまり定年を６５歳と考えた場合
■定年６５歳ー物件購入時の年齢=ローン返済年数・・・③
例えば、物件購入時の年齢が３５歳の場合、住宅ローンの返済年数の理想は３０年となります。
試算してみよう
ーモデルケースー
住宅資金６００万円、月々住宅に充てられる費用：１４万円
管理費・修繕積立金：１万３千円、駐車場：１万２千円
固定資産税：月額１万円（年間１２万円）
物件購入時の年齢：３５歳
■自己資金算出①
６００万円ー２５０万円＝３５０万円
■月々の返済額算出②
１４万円ー１万３千円ー１万２千円ー１万円=１１万５千円
■物件購入時のあなたの年齢③
６５歳ー３５歳=３０年（返済年数）
■ネット検索「フラット３５」
⇒毎月の返済額から借り入れ可能額を調べるを選択
※計算シュミレーションを使用（融資金利１．３％・元利均等返済で計算)
試算結果：借入額３４２６万円
■適正物件価格
借入額３４２６万円＋自己資金３５０万円＝３７７６万円
適正物件価格３７７６万円
最後に一言
今回は、適正な物件価格の算出方法として、３つのポイントをお伝えしましたが、僕が守れなかった項目があります。それは「返済年数」です。
実際、僕がマンションを購入したのが３７歳の時でしたが、「３５年返済」の住宅ローンを組んでいます。
完済年齢は７２歳です。
人生１００年時代も到来し、平均寿命も延びているので、定年７０歳設定でもいいとは思いますが、やはり６５歳完済に近づくほどベストだと思ってます。
いろいろご夫婦でご相談ください。
では！
