不動産価格を考える！新築マンションの値付けで【地域相場】よりも優先されることとは？
こんにちは！晴です。
マンションを検討の方で最も関心のある項目は、物件の価格についてではないでしょうか？
新築マンションを始め中古マンションにも、その地域の不動産相場というものがあります。
でも、その相場は何によって決まるのでしょうか？
実は相場はその地域で、現在売られている新築マンションの価格によって決まります。中古物件も新築価格に連動しています。
そして新築マンションの販売価格は、もちろん既存の地域相場を参考にはしますが、原則不動産会社の「目利き」によって決定します。
場合によっては、地域相場の価格より安く販売されることもありますし、反対に高く価格が設定されることもあります。
本日は新築マンションの価格についてを考えてみます。
目利きで決定する新築価格
不動産会社の目利きによって価格を決めているとお話ししました。なぜ新築マンションは近隣相場に影響されにくいのでしょうか？
それは、マンションの価格の決定方法が積み上げ方式だからです。
マンション価格＝「①土地価格」＋「②建築費」＋「③販売経費」＋「④利益」
で構成されます。
①②に関しては高級お寿司屋さんのように「時価」です。その時の経済状況や市況によって仕入れ値が変わりコントロールできません。
③④に関しては、不動産会社のさじ加減によって決めることができます。
もちろんマイナスの利益では販売しませんが、「早く売りたい場合」や「物件に自信がない場合」は利益を薄くすることもあります。
「これくらいでは売れるだろう」という、不動産会社の目利きによって価格を決めているのです。
不動産会社は目利きを外すことも
ちょっと質問です。
Ａ．「100戸の新築マンション販売即日完売」
Ｂ．「100戸の新築マンション初日販売３０戸」
どちらのマンションプロジェクトの方が会社からの評価は高いでしょうか？
答えはＢのプロジェクトです。
即日完売する位なら、もう少し高い価格でもマンションは売れたのではないかと不動産会社は考えます。
つまり価格設定をミスって会社の利益を損ねたとの解釈なのです。でも、購入者にとっては、Ａのケースの方がラッキーですけどね。
たくさんの不動産会社がありますので、一概には言えませんが、不動産会社は「マンションが販売即完売」を目指していません。
予定している販売期間が1年なら、その期間内で売り切るのが最も評価が高いのです。
即日完売する位の価格設定は、価格を安く設定しすぎてしまったことを意味し、販売企画の責任者は「甘い値付け」してしまったとの社内的評価を受けてしまう程シビアです。
あっ、もちろん余りに値付けが高すぎて全く売れないマンションは論外ですが・・・。
相場価格に左右される中古市場
上記で新築マンションの価格は積み上げ方式であり、目利きで価格を決めているとお話ししました。では中古マンションはどうでしょうか？
これは１００％相場の価格に左右されます。
「新築が価格がこれくらいですから、築何年経過している物件なら〇〇万円くらいでしょう」
「築何年の物件が〇〇万円ででていますから、□□万円くらいでしょうか？」
という感じです。
また、すぐにでも売りたいので価格を大幅に安く設定して売る場合や動産会社に直接売る場合（不動産屋が安く買い取り、利益を乗せて再販する方式）でも、基準になるのは近隣相場です。
売れてるマンションの見分け方
さて、気に入ったマンションがあったと仮定しましょう。その販売価格が適正、もしくはお値打ちであるかどうかを見極める方をお伝えします。
それは「部屋が売れていくスピード」を見ること。販売日から、売れている部屋の数を営業マンに聞けば「部屋が売れていくスピード」は判断できます。
単純に「スピードが速い＝好評（安価という評価）」となるのです。
販売前の物件価格の見分け方
まだ販売していない場合、マンション価格の見分け方はあるのでしょうか？
その場合、予定販売戸数を見ると良いのです。
マンション販売では、小規模物件以外、期分け販売を行います。予定販売住戸数を注意して見てみましょう。
「100戸マンション：第一期販売住戸50戸」・・・好評（安価という評価）
「100戸マンション：第一期販売住戸25戸」・・・普通（適正価格という評価）
「100戸マンション：第一期販売住戸10戸」・・・厳しい（高額という評価）
不動産会社も目指すは、第一期販売住戸「完売」。
一番お客様の反応を感じているのは現場なので、多く販売住戸を売り出すというのは、それだけ手ごたえがあるという証拠（お客様の評価が高い）。
反対に販売住戸を絞るということは手ごたえはいまいちということなのです。
↓マンションの期分販売については下記ををご覧ください。
急に物件が売れ始める場合
あるマンションのお話。
駅も遠く販売に苦戦していましたが、販売途中から急激に売れ始めた物件がありました。
なぜでしょうか？
理由は簡単、後から販売されたマンション価格が軒並み高額。いつの間にか地域最安値のマンションとなったからでした。
後発のマンション価格が高騰した理由は、上で①「土地価格」②「建築費」は時価だとお話ししましたが、現在の不動産市況のあおりを受け①②が高騰。
いくら③「販売経費」や④「利益」を削っても追いつかず、マンション価格に反映せざるえなかったのです。
上記でマンションの価格は「部屋が売れていくスピード」を見ると分かるという説明をしましたが、マンション市況は常に変化しています。その見極めも大切です。
最後の一言
本日は新築マンションの価格について記事を書いてみました。
目利きで価格が決定される新築マンションの方が、相場で決定される中古物件より、お値打ちな物件に出会うチャンスは大きいと言えるかもしれません。（まあ、反対のケースもありますが・・・。）
また、そのマンション価格が適切かどうかを見極めるポイントは難しいものです。ひとつの目安として、部屋が売れていくスピードが早い程、評価されている物件だと考えでもいいでしょう。
ぜひ、気になるマンションがあれば、注意してみて下さい。
では！！
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