購入時期の見極め方！マンション価格は上下する事を知ろう
こんにちは！ 晴(ハル）です。
本ブログでは、失敗しない分譲マンションの選び方について情報を、お伝えしております。
最近（２０１７年）、新聞等で首都圏のマンション価格が高騰して、サラリーマンが買えなくなっているとの記事を読みました。
今回は「上下するマンション価格」ついて記事を書きます。
マンション価格は必ず上下する
皆さん、マンション価格は常に上下していることはご存知でしたか？
安価な時期もあれば、高騰している時期もあります。
購入時期によっては、同じ条件の物件でも１０００万円以上差が出ることも・・・。
できれば少しでも安価な価格で買いたいですよね。
でも、なぜ、マンションは、購入時期によって、これほど価格差が生まれるのでしょうか。
結論から言うと、新築物件が売れ続ければ、更に価格はあがっていきます。そして、新築物件の価格が高くなりすぎて、多くの物件が在庫（売れ残り）化すると、その1年～２後くらいから価格は下がり始めます。
このサイクルで不動産は動いているのです。
マンション価格のサイクル
マンション価格の決定の仕方を簡単にご紹介しましょう。
大まかに説明すると以下の通りです。
マンション価格＝「①土地価格」＋「②建築費」＋「③販売経費」＋「④利益」
このなかで、①②が価格の大半を占めて、なおかつコントロールできない部分であることはご理解いただけると思います。
コントロールできない土地価格
マンションは土地がないと建築できません。土地を取得する方法は、個人や会社が持っている民間の土地を購入するか、国や市が持っている公的な土地を購入するかです。
両方とも競争入札となりますが、その参加企業の数が問題なのです。
これがマンションが売れている時期に入札があると、参加企業の数が半端ありません。
20～30社の競合は当たり前で「えっそんな高値で土地買って大丈夫？」と他社さんを心配するほどです。
そして在庫が余っている時期では、入札参加企業がぐっと減ります。現在抱えているマンションを売ってしまわないと次の土地なんて買えないからです。
２～３社で争うのと、２０～３０社で競合するのとでは、落札する土地価格が大きく違ってくるのはご想像いただけると思います。
コントロールできない建築費
建築費も同様、市況によって大きく価格が影響を受けます。マンションをつくるゼネコンは分譲マンションだけを造っているわけではありません。
公共事業、再開発事業、商業ビルの建設等、特に大手ゼネコンになればなるほどその傾向は高まります。
また最近の人手不足による建築単価の上昇も建築費高騰の大きな要因。このまま人手不足が益々続けば建築費に関しては下がることはないかも知れませんね。
土地・建築費も上昇傾向
2017年：この数年間、首都圏や大都市のマンションは、土地の上昇と建築費の上昇により、年々価格が上昇し続けた結果、現在、売れ行きが失速しているとのこと。
正確には「売れなくなってきている」と言う表現ではなく、「サラリーマンが買えない値段になっている」と言った方が表現としては適正でしょうか。
このまま在庫化する物件が多くなれば、価格調整（値引き）に入る不動産会社も出てくるでしょう。
こんごのマンション市況
物件価格がＭＡＸまで上昇した場合、2つの流れに業界は動きます。
ひとつは、都心では価格が高すぎると判断した不動産会社（特に資金力の弱い中小の不動産会社）は、マンションの郊外化が始まります。
最近で言うと始発駅にマンションを開発する不動産会社なども現れたようです。
また、都心の物件が多く売れ残った場合は、利益を削って価格調整（値引き）に入ります。
在庫物件を完売するまでは、土地の仕入れを控えるので、土地価格は下がり、マンション価格も下がり始めます。
この繰り返しで不動産価格は上下するのです。
最後の一言
マンションの価格が上がり続けても、いつかは価格は下がり始めます。
それは「どんなにマンションが高くなっても、困らないよ」と言う富裕層は別として、やはり、購入層の大半はサラリーマン世帯だからです。
この上昇・下降のサイクルを繰り返すのがマンション価格ですが、最近の物件では違った傾向もみられます。それは、人手不足もあり建築費がなかなか下がらないのです。
もしかしたら、建築単価については、現在の価格がスタンダードで、今後は更に上昇するのかもしれません。
