戸建て住宅ｖｓマンション比較！意外と戸建ての【維持費】は高額なのは知られていない
こんにちは！晴(ハル）です。
本ブログでは、失敗しない分譲マンションの選び方について情報をお伝えしております。
住宅購入を考える場合、戸建て住宅かマンションにするか分かれると思います。それぞれにメリット・デメリットがありますので、迷われる方もいらしゃるでしょう。
優劣をつけるわけでなく一軒家とマンションでは、大きくライフスタイルが異なってきます。
以下の項目について比較・検証してみようと思います。
１．建物維持に関する費用比較
２．生活の快適さ比較
３．資産性の比較
では、今回は、建物維持に関する費用比較をしてみます。
一戸建てマンションの本音
私の実家は田舎です。ですから、住まいと言えば「一戸建て」だと思っていました。
都市部中心地に暮らす方にとっては、一戸建てよりマンションが現実的な住まいであるという認識をもったのは恥ずかしながら社会人になってからでした。
『希望エリアで土地・建物を購入することは財政的に難しい』
『通勤や教育環境を大きく変えて、郊外まで移り住むにも抵抗がある。』
と言うのが、マンション購入者の本音ではないでしょうか？
『転勤を考えても、利便性の良い場所でマンションを購入した方がベスト』とお考えの方が多いと思います。
増加するマンション居住者
一昔前のイメージだと、マンションは一戸建てを手に入れるまでの仮の住まいであり、住居のステップアップにおける途中の住まいだったように思います。
〈ステップアップモデル〉
①賃貸アパート（新婚）
↓
②分譲マンション（子育て）
↓
③マンションを売却。一戸建てに永住
現在、マンション住む人も６２３万戸、約１５３０万人を超えており、仮住まいではなくなりました。終の住まいとの認識が高まっているのが現状です。
ちなみに日本の居住されている住宅ストックは５２１０万戸あり、うち６割が持家で４割が借家となっているそうです。 （※総務省「平成25年住宅・土地統計調査」）
建物の維持は必要？
一般的には外まわりの塗装と言えば、住宅の見た目をよくするという美観の問題ととらえられがちですが、一番の目的は雨水の侵入を防ぐ建物の保全行為です。
木造住宅、コンクリート住宅ともに、屋根、外壁の破損、ひび割れ部分から侵入する雨水が大敵です。木造住宅であれば内部腐朽を招き、更に湿気がシロアリを発生させます。コンクリート住宅は、鉄骨柱をサビ・腐食させ、住宅の寿命を著しく短くさせます。
どちらも定期的な修繕は必要なのです。
ちなみに外壁から水の侵入を守る塗料は、太陽の紫外線や経年によって劣化しますが、塗料メーカーが設定する保証期間は最長10年程度です。
戸建て住宅の維持費
一戸建ての補修時期は１０年～１２年周期ごとに改修することが望ましく、費用は１５０～２００万円前後が一般的です。
１．外壁の塗り替え
２．外壁の繋ぎ目のシーリング材の打変
３．屋根のスレート材の塗り替え
４．雨どいの補修・取替
５．バルコニーの防水処置の塗り替え
つまり３０年間の建物維持費を考えると、最低４５０～６００万円ほどの費用が必要となります。途中、外壁・スレート瓦の張替えをした場合、６５０～８００万円ほどの費用がかかると想定されます。
マンションの維持費
国土交通省のガイドラインによると、総面積10,000㎡以上のマンションであれば、部屋面積80㎡月額1万800円～1万7600円位が修繕積立金の目安とされています。３０年間に換算すると３８８万円～６３３万円ほどのマンション改修費用が必要となるそうです。
ー国土交通省マンションガイドラインー
①専有床面積当たりの修繕積立金の額（※マンション総面積別）
■階数【15 階未満】
・建築延床面積「5,000 ㎡未満」平均 218 円／㎡（月 165 円～250 円／㎡・月）
・建築延床面積「5,000～10,000 ㎡」平均 202 円／㎡（月 140 円～265 円／㎡・月）
・建築延床面積「10,000 ㎡以上」平均 178 円／㎡（月 135 円～220 円／㎡・月）
■ 階数【20 階以上】
・平均206 円／㎡（・月 170 円～240円／㎡・月）
修繕積立金の概念がない戸建
私が戸建ての営業時代、３０年間の長期修繕計画と修繕積立金を提案するマンション販売は別として、戸建ての購入後のメンテナンスコストなどは考えもしませんでした。
しかも、お客様に質問を受けた記憶もほとんどありません。
でも実際、建物維持には費用が掛かりますので、上記金額が必要となる前提で一戸建ての購入を考えるべきなのです。
積立金の徴収がしっかりしているマンション
一方、共同住宅であるマンションは、定期的な修繕をすることが前提であり、月ごとに修繕積立金の貯蓄が義務付けられているマンションの方が修繕に対する意識が高いと言えるでしょう。
また、マンションの場合、規模・階数・設備によって建物維持費は大きく異なります。
例えば上記の国土交通省のガイドラインには、機械式駐車場の維持・管理・改修費用は別に計上されており、機械式駐車場の設備があるマンションは上記以上の維持費が想定されます。
また、階数、特に２０階建て以上のタワーマンションはその特殊性から、改修費用も高額になりますし、中～低層マンションでも、マンション戸数により、維持費は違ってきます。（もちろん、マンション戸数が多ければ、多い程、負担額は軽くなります）
最後の一言
今回「一戸建てＶＳマンション」について、建物の維持管理に関する費用比較をしてみましたが、いかがでしたか？
戸建て住宅、マンションに関わらず、維持費用は必ず必要となりますが、月々強制的に修繕積立金を徴収されるマンションはともかく、一戸建てで建物維持費を積み立てているご家庭は、ほとんどいないと思われます。
もちろん、マンションと違って一戸建ては自分の意志で、建物改修をしないと決めることができますが、やはり、建物の維持費は必要です。
