【検討初心者必見（4）】ある日、自分の所有するマンションの不動産価値が下落してしまう悲劇
こんにちは！ 晴です。
僕は『良い住まいは家族を幸せにする』と考えて、本ブログを運営しています。
主には、３LDKマンションの過ごし方やインテリアの紹介、仕事上感じたマンションの選び方や資産としての考え方などをお知らせしているブログです。
（※初めての方は下記の記事をクリック下さい）
本日は『【初心者必見（4）】突然、自分の所有するマンションの価値が下落してしまう悲劇の理由』の記事を紹介しますので、ご覧ください。
さて、本ブログでは失敗しないマンションの選び方を綴っていましたが、前回に引き続き、選んではいけない物件の特徴をご紹介してみます。
逆も真なり。
良いマンションの選び方を紹介するより、やってはいけないマンション選びの方が分かりやすいかも・・・。
というわけで、これだけを守れば、より良い物件に出会えるはずの第４弾です。
では、選んではいけないマンションの特徴をお知らせします。
結論を言えば、ポイントは５つ。
ー選んではいけないマンションの特徴ー
１．駅距離を妥協した物件
２．生活しづらい間取りのマンション
３．予算をオーバーしてしまう物件
４．〇〇戸に満たないマンション
５．空き地や駐車場に気をつける
この５つを守れば、より良いマンションに出会えます。
前回は、１．２．、３．、４．について、今回は、５．について、ご紹介してます。
不動産価値が急落するマンション
「ある日、突然、あなたが所有しているマンションの不動産価値が、大幅に下落してしまったら・・・」
ショックですよね。
そんなことになったら、将来のライフプランまで狂ってしまうかも知れません。
でも、実際、起こりうる悲劇でもあります。
結論を言います。
それは、「自分の部屋の目の前に新しいマンションが建築されてしまった時」です。
日当たり、眺望といった実生活はもちろん、物件の資産価値にも悪い影響が出てしまいます。
マンションの不動産的価値は
「①立地（駅からの距離・環境・利便性）」
「②部屋の広さ」
「③眺望（日当たり）」
によって、決まります。この中で、将来的な不確定要素があるとすれば、「③眺望（日当たり）」です。
もし、マンションの前が駐車場や空き地であったら、時間の問題。数年後のうちに、新しいマンションがきっと建ってしまう可能性は大きいでしょう。
ある悲劇的なマンション
いままで、部屋の前に何もなかったのに、ある日、同じようにマンションが建ってしまった物件。
マンションは14階建ての物件。その物件の南側の隣接地は駐車場だったのですが、2年後、14階建ての新しいマンションが建築され・・・、その結果、眺望はもちろん、上層階以下は日当たりさえも無くなってしまいました。。
住環境の悪化に加え、不動産価値も大幅に下がってしまう悲劇。
マンション前の敷地状況や建築されている建物を、注意深く見ていかなくてはいけません。
マンション価値を守る方法
不動産の資産価値を守るためには、２つのポイントに注意するべきです。
ひとつは、周辺の「建物環境」。
上記でも書きましたが、空き地や駐車場は「時間の問題」、
古い民間企業の社宅等は「要注意」、
広い敷地の一軒家も「要注意」、
再開発地域に指定された住居群も「要注意」、
既に分譲マンションが建築されている場合「ひとまず安心」といったところでしょうか。
また、もうひとつは、地域の「法規制」を知ること。
日本では、計画的な街づくりを推進する為、建築できる建物の種類、用途の制限を定めたルールが決められています。これを「用途地域」と呼んでおり、どのエリアに属するかによって、どの程度、日当たり等の住環境が守れるか分かるのです。（不動産広告の物件概要には必ず記載されています。かなり細かい字ですが、ご確認ください。）
法規制「用途地域」
用途地域は、「住居系」「商業系」「工業系」の大きく3つに分けられ、さら12種類のエリアに分類されています。
■「住居系」は、主に戸建て住宅の環境を守る地域、戸建てやマンションが混在した住宅街等、住環境が守られやすい地域。
■「商業系」は、繁華街や主要駅周辺の地域。日当たり規制等がなく、オフィスビルも高層マンションも建てられる地域。便利だが住環境は守られない。
■「工業系」は、主に工場が建てることが出来る地域。工業用地の跡地等の広い用地が入手しやすく、広い敷地利用した大規模マンションなどが建つ地域。
れぞれにメリット、デメリットがありますが、住環境を重視したい場合は「住居系」用地を選ぶと良いでしょう。
用途地域「住居系」
①第１種低層住居専用地域：
低層住宅の良好な環境を守るための地域。絶対高さ制限（高さが10mもしくは12m）があるため、マンションも建てられるが3階建てくらいまで。もう戸建て専用の地域ですね。
②第２種低層住居専用地域：
低層住宅の良好な環境を守るための地域。絶対高さ制限（高さが10mもしくは12m）があるため、マンションも建てられるが3階建てくらいまで。床面積150m2以内で2階建以下の店舗、飲食店、コンビニなどが建てられるので、生活面では少し便利。
③第１種中高層住居専用地域：
中高層住宅の良好な環境を守るための地域。低層住居専用地域に建てることのできる用途に加え、病院や大学、高等専門学校、専修学校等が建築可能。
ある程度、商業施設が建てられるが、あくまでも住居専用地域のためオフィスビルは建てられません。容積率などの制限は緩くなり、主にマンションを中心とした中高層住宅地に、集合住宅、2階・3階建の戸建、店舗が混在した住宅地。
④第２種中高層住居専用地域：
主として中高層住宅の良好な環境を守るための地域。第１種中高層住居専用地域に建てることのできる用途に加え、2階以下で1500m2までの飲食店や各種店舗、事務所などの施設が認められます。
ある程度の快適な住環境を維持しつつ、利便性が高い施設が建てられる地域です。
⑤第１種住居地域：
住居の環境を保護するための地域。3000m2までの店舗や事務所、ホテル、旅館や、ボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場、バッティング練習場などスポーツ施設可能。
また、作業場の床面積が50m2以下の工場なども建てられますが、基本的には住居主体の地域なので、マージャン屋、パチンコ屋、カラオケボックス等の建築が原則として禁止されています。指定面積が最も広いため、大規模なマンションや店舗、事務所が建てられる地域。
⑥第２種住居地域：
主として、住居の環境を保護するための地域。大規模な店舗、事務所、ホテルなどを建てられます。加えて、マージャン店、パチンコ店、カラオケボックス等も建てられます。
⑦準住居地域：
道路の沿道としての地域特性に相応しく、自動車関連施設などの立地と、さらにこれと調和した住居環境を保護するための地域。
3階以上または床面積300m2より大きな自動車車庫、床面積150m2以下の自動車修理工場、床面積200m2より小さな劇場・映画館、営業用倉庫なども認められる地域です。
住居系用途地域の中では、最も許容範囲が広い地域。
用途地域「商業系」
⑧近隣商業地域：
近隣住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業地域。
店舗、飲食店、展示場、遊技場などの床面積合計10,000m2までの施設も建てられます。日常生活の利便性は高くなりますが、住宅や店舗のほかに150m2までの工場も建てられる地域。
⑨商業地域：
主として店舗、事務所、商業などの利便を増進するための地域。基本的には、主要駅前やオフィス街、繁華街など商業を促進させる地域なので、日当たり等の住環境が重視されることのない地域。相対的に地価が高くなるため、新築一戸建て住宅が建てられることは稀で、中高層マンションや超高層マンションが数多く建設されています。
用途地域「工業系」
⑩準工業地域：
主として環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進するため定める地域。この地域では、工場の規模についての規制はありませんが、住宅や店舗が工場と混在して立地することが多いため、振動や騒音の発生、
火災の危険性等の観点から一定の業種の建築が原則禁止。商業地域と並んで用途の幅が広く、ほとんどの建築物を建築可能。
一定の風俗営業店及び、安全上・防火上の危険性や、衛生上・健康上の有害度が高く環境悪化をもたらす恐れのある工場は建てられません。マンションの供給も比較的多い地域で、昔からの町工場と混在している例も少なくありません。
⑪工業地域：
主として工業の業務の利便の増進を図る地域。工場については公害の発生のおそれが大きい業種も含めて建築できることとされています。住宅や店舗も建てられますが、学校、病院、ホテルなどは禁止。
工場跡地の再開発などで大規模なマンションや戸建て住宅の分譲地とされることもあり、環境を悪化させる工場や危険性の高い施設も建てることができます。トラックの交通量なども多いため、周辺環境には十分な注意が必要。
⑫工業専用地域：
工業の業務の利便の増進を図る地域。工場については公害の発生のおそれが大きい業種も含めて建築できることとされています。
工業地としての土地活用を妨げるような用途の建築が原則禁止。
住宅や店舗、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
用途地域のまとめ
上記⑫以外の用途地域で、マンションの建築は可能ですが、①②は、主に戸建て住宅の環境を守る地域ですので、現実的には③以降がマンション建築になります。
また、下に行くほど建築規制が緩やかになり、住環境は悪化しますが、商業施設も増えますので、利便性は向上します。
住環境重視の「住居系」、利便性重視の「商業系」、比較的大規模物件が多い「工業系」、あなたの好みはどれでしょうか？
最後の一言
本日は、選んではいけない物件の特徴「前建て編」をご紹介してみました。
新築マンションを選ぶときは「立地」「部屋」「価格」に目がいきがちですが、周辺の環境はとても重要。地味に大事。マンションがどの「用途地域」に属し、将来、周辺の建築物が建て変わりそうか等、確認することはたくさんあります。
その上で、立地の良し悪しの判断はもちろん、その物件の中での「階数」や「部屋の位置」等を選ぶ基準にしましょう。
では！
