【検討初級者必読（３）】〇〇戸に満たないマンションは買ってはいけない
こんにちは！ 晴です。
僕は『良い住まいは家族を幸せにする』と考えて、本ブログを運営しています。
主には、３LDKマンションの過ごし方やインテリアの紹介、仕事上感じたマンションの選び方や資産としての考え方などをお知らせしているブログです。
（※初めての方は下記の記事をクリック下さい）
本日は『【初心者必見（3）】◯◯戸のマンションを購入してはいけない』の記事を紹介しますので、ご覧ください。
さて、本ブログでは失敗しないマンションの選び方を綴っていましたが、前回に引き続き、選んではいけない物件の特徴をご紹介してみます。
逆も真なり。
良いマンションの選び方を紹介するより、やってはいけないマンション選びの方が分かりやすいかも・・・。
というわけで、これだけを守れば、より良い物件に出会えるはずの第3弾。
選んではいけないマンションの特徴をお知らせします。
結論を言えば、ポイントは5つ。
ー選んではいけないマンションの特徴ー
１．駅距離を妥協した物件
２．生活しづらい間取りのマンション
３．予算をオーバーしてしまう物件
４．〇〇戸に満たないマンション
５．物件の前が空き地や駐車場のマンション
この5つを守れば、より良いマンションに出会えます。
前回は、１．２．、３．について、今回は、４．について、ご紹介してみようと思います。
◯◯戸に満たないマンションは買ってはいけない
ここで購入してはいけないマンションの特徴をお話しします。
結論から言います。
それは「居住者が１００戸に満たないマンション」。
厳密に言えば、１００戸は良くて、９９戸はダメってことじゃありませんが、できるだけ入居できる戸数の多いマンションを購入するべきです。
個人的には、駅徒歩圏内で、１００戸以上の規模をお勧めしています。
あなたはマンションを選ぶ際、物件の「規模」は気にしていますか？
規模の大きなマンションって何？
そもそも、規模の大きなマンションの定義って、何でしょうか？
簡単に言うと、居住する人数が多いマンションを指し、「大規模マンション」などと呼ばれますが、その世帯数に明確な線引きはありません。（※ウィキペディアでは、３００戸以上のマンションってことになっています。）
また、大規模マンションの形態は2通りあって、同じ敷地で複数棟のマンションを建てる「団地型」と高層の「タワーマンション」に分類できます。
ちなみに、日本最大のタワーマンションは東京都中央区勝どきにある「THE TOKYO TOWER」（2008年竣工、地上５８階建、2棟）、その戸数は、なんと２７９９戸だそうです。すごいですね。
ー住戸数の目安ー
■小規模マンション（単棟）・・・５０戸以下
■中型マンション（単棟）・・・５０～１００戸
■大型マンション（単棟）・・・１００戸以上
ー大規模マンション（300戸以上）ー
・団地型マンション（多棟）・・・傾向：広い敷地に複数棟のマンションを建てる
・タワー型マンション（単棟）・・・傾向：主要駅周辺のみ、駅近、高層
※中型、大型マンションという一般的なカテゴリーはありませんが、一棟当たり１００戸以上なら大型物件、５０～１００戸くらいなら中型物件と選別できるでしょう。
大規模マンションのメリット
なぜ、大規模マンションしか購入してはいけないのでしょうか？
結論を言うと、あなたのコストが軽減され、高いサービスが受けられるからです。
マンションの維持管理については、全オーナーが負担することとなり、マンションを所有する以上、これは義務ですので、けっして逃れることはできません。
５０戸で管理するマンションと１００戸以上で管理するマンションでは、当然、その負担額は違ってきますよね。
修繕積立金については、徐々に値上げする計画になっていますので、10年後、20年後には、更に大きな差がでてくるのです。
また、入居者が多ければ、スケールメリットから、設備やサービスが充実したマンションに住むことができます。
例えば、高性能なセキュリティーが利用できたり、マンションのロビーにコンシェルジュが居たり、共用部の清掃が行き届いていたり・・・等です。
過度な共用設備（プールやトレーニング施設等）を付けなければ、大規模物件はマンションのメリットを大いに享受できるのです。
大型物件って住みやすい？
大型物件は「住人の意見もまとまりにくそうだし、誰が住んでいるかも分からない」と敬遠される方もいます。
その方々は、３０～４０戸くらいのマンションに住み、入居者同士顔の分かる「マンション規模」がいいという考えからです。
もちろん、その認識は正しく、オーナー同士の意思疎通が取れ、マンション管理の運営もスムーズになりやすいというメリットがあります。
でも、僕のような人見知りにとっては、それがデメリット。
マンション内で、あまり濃密なコミュニティーを形成されても、ちょっとついていけない。
「煩わしいなあ」と感じてしまうからです。
全ての居住者を把握できなくて、すれ違えば挨拶するくらいの関係性が、僕には丁度いいようです。
あなたは、どちらでしょうか？
移り変わる物件の定義
さて、大規模マンションというと、郊外の団地などをイメージする人もいるんじゃないかと思います。
有名なところでは多摩ニュータウンや千里ニュータウン等。
日本の高度成長期時代、住宅不足にともない山を切り崩すような開発を行っていた時代です。
ちょっと不便だけど、広い敷地にスーパーや学校等の施設も併設され、経年と共に高齢化・空洞化してしまった団地（現在、建て替えやリニューアル等を試行中）。
その後、マンション開発は民間企業主導となり、都市部や郊外に団地型の大規模物件なども建てられるようになりました。
そして、近年（20年くらい）、進んだのは、さらなる「都心回帰」。
これは１９９７年に建築基準法が大改正され、足かせとなっていた日照権や容積率等の大幅緩和により、主要駅周辺に高層の建築が可能となったからです。いわゆるタワーマンションですね。
こうして、広い敷地を必要とした「団地」型の大規模物件から、駅近の「タワー」型マンションがトレンドとなったのです。
ー大規模マンションの移り変わりー
公的機関主導のニュータウン計画⇒民間ディベロッパー主導の団地型マンション⇒タワー型マンション（都心回帰）
■公的機関主導のニュータウン計画
■民間ディベロッパー主導の団地型マンション
■タワー型マンション（都心回帰）
小規模物件をお勧めしない理由
仕事柄、多くのマンションを見てきました。
これは、特徴的な例ですが、小規模マンションの悩みを凝縮している物件をご紹介してみます。
築年数30年以上、戸数１２戸、90㎡～120㎡の部屋の広さ、全住戸角部屋、閑静な住宅街に建築された物件。
バブル期に建てられたこともあり、エントランスの内装も総タイル貼りと豪華なつくりで、素晴らしい物件でした。
でも、問題は月々の経費。
築３０年以上建つマンションの管理費・修繕積立金の合計は月々６万円弱。
しかも駐車場料金は別。この月々高額な費用負担がネックとなり、部屋を売ろうとしても、なかなかお客さんがつかない・・・、売れても物件価格をかなり値切られたそうです。
そして、日々のマンション管理。
１２戸のマンションでは、共用部の清掃員も頻繁に入れられませんし、大きな修繕も資金面から実施が滞りがちになっていました。
今後のマンション維持管理が不安になる状況です。
最後の一言
本日は、選んではいけない物件の特徴「戸数編」をご紹介してみました。
僕は、マンションは大型物件や大規模物件を購入するべきだと考えています。
もちろん、お探しの地域で、規模が大きな物件がない場合は別ですので、あまりに規模の小さいマンションはお勧めしません。ちなみに、現在のトレンドであるタワーマンションは「大型物件のメリット」に、「駅近の利便性」と人より高い位置に暮らすという「ステータス」および「眺望」を加えたもの。
まあ、タワーマンションを維持するシステムはちょっと特殊ですから、一般の物件より、管理費や修繕積立金は高く設定はされていますが・・・・。
では！
